الرهن العقاري ذو الفائدة المتغيرة هو قرض سكني لا يكون فيه سعر الفائدة ثابتاً طوال فترة الدين. بدلاً من ذلك، يتقلب سعر الفائدة بشكل دوري بناءً على مؤشر مرجعي محدد، مثل سعر الفائدة الأساسي للمقرض أو أسعار سندات الخزانة. ونظراً لارتباط السعر بظروف السوق، فإنه يمكن أن يتغير على مدار عمر القرض بدلاً من أن يظل ثابتاً.
تعمل هذه القروض من خلال ربط سعر فائدة المقترض بمؤشر مالي أساسي. عندما يرتفع سعر الفائدة المرجعي، يرتفع سعر الفائدة على الرهن العقاري، مما يؤدي عادةً إلى زيادة الدفعات الشهرية لصاحب المنزل. وعلى العكس من ذلك، إذا انخفض سعر الفائدة المرجعي، ينخفض سعر الفائدة، مما قد يؤدي إلى خفض الدفعة الشهرية. تتضمن العديد من هذه القروض حدوداً قصوى لسعر الفائدة لمنع ارتفاع السعر عن حد معين.
من الأمثلة الشائعة على ذلك الرهن العقاري ذو الفائدة القابلة للتعديل (ARM). غالباً ما تتميز هذه المنتجات بفترة أولية بسعر فائدة ثابت، تليها فائدة متغيرة لبقية مدة القرض. قد يختار المقترضون هذا الهيكل للاستفادة من دفعات أولية أقل مقارنة بقرض الفائدة الثابتة القياسي، على الرغم من أنه يجب عليهم الاستعداد لاحتمالية زيادة التكاليف إذا اتجهت أسعار الفائدة في السوق نحو الارتفاع في المستقبل.