معدل الرسملة

يُعد معدل الرسملة، والذي يُشار إليه غالباً باسم "كاب ريت" (cap rate)، مقياساً أساسياً يُستخدم في العقارات لتقدير العائد المحتمل على عقار استثماري. وهو يمثل معدل العائد غير الممول الذي يمكن للمستثمر توقعه خلال فترة عام واحد، بافتراض شراء الأصل نقداً بالكامل بدلاً من التمويل. ومن خلال تحويل صافي دخل التشغيل المتوقع إلى قيمة سوقية حالية، فإنه يعمل كمؤشر رئيسي للربحية الجوهرية للأصل.

لحساب معدل الرسملة، يتم قسمة صافي دخل التشغيل للعقار على قيمته السوقية الحالية أو سعر الشراء. يعمل هذا الرقم كمقياس للمخاطر، حيث يشير المعدل الأعلى عادةً إلى مستوى أعلى من المخاطر المرتبطة بالاستثمار، بينما يعكس المعدل الأقل عموماً مخاطر أقل وعوائد قد تكون أكثر استقراراً. غالباً ما يستخدم المستثمرون هذا المقياس لمقارنة العقارات المختلفة وتحديد ما إذا كان استحواذ معين يتماشى مع شهيتهم للمخاطر ومتطلبات العائد الخاصة بهم.

على سبيل المثال، إذا كان مبنى تجاري يدر 10,000 دولار كصافي دخل تشغيلي سنوي وتبلغ قيمته السوقية 142,857 دولاراً، فإن معدل الرسملة سيكون حوالي 7 بالمائة. يسمح هذا الحساب للمستثمرين بتقييم عائد العقار بسرعة دون الحاجة إلى مراعاة هياكل الديون المعقدة. وفي حين يعتبر العديد من المحللين أن النطاق من 4 بالمائة إلى 10 بالمائة هو النطاق القياسي، فإن المعدل المثالي يعتمد في النهاية على ظروف السوق الإقليمية والأهداف المحددة للمستثمر.